房地产开发企业预交增值税递减应交增值税,后为什么税务局说少交税?_财经万事通

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房地产开发企业项目开发周期长,成本核算复杂,税种多,涉税规定纷繁复杂。现为您解答如下:

一、税务既然来查账肯定不单对增值税,故先补充几个知识点:

(一)房开企业有三大预缴税种

1、增值税,按预收账款的3%预缴;

2、企业所得税,销售未完工产品按15%(有的地方10%或5%)的预计毛利率计税预缴企业所得税;

3、土地增值税,按预收账款预交:普通住宅1%,非普通2%,商业3%(不同地方规定不一样)

(二)增值税三个“率”

1、老项目可选择简易征收方式适用5%的征收率;根据描述贵公司是老项目,以下回答均基于此。

2、新项目采用一般计税方式税率目前是9%;

3、不管新老项目,增值税预征率都为3%;

二、增值税的预缴问题

(一)本期应缴税款的计算

1、本期预缴税款=预收账款发生额(不含税)*3%;

2、本期结转收入的预收账款补交增值税=结转收入额*2%;

一般企业很难做到交房后即确认收入,产品完工后即结转完工产品成本,故这个点一般都在年终处理,这里为了便于理解做这样的表达。

3、当月应缴纳的增值税=每月预缴税款+每月结转预收账款补交增值税

(二)年累计已缴增值税的计算

1、累计结转收入已缴税款=已结转收入(预收账款)*5%(含预缴的3%和补交的2%)

2、累计未结转收入以预缴税款=年末预收账款余额*3%

3、累计已缴增值税=累计结转收入已缴税款+累计未结转收入以预缴税款

(三)累计应缴税款的计算

累计应交增值税=已结转收入*5%-已结转的预收账款*3%+预收账款发生额*3%;

三、税务查账人员说法的批判

(一)“税务查账人员说销售收入5%+年末预收账款/1.053%即为本年应交增殖税”不准确。

1、销售收入即为已结转收入的预收账款,若按5%计算则重复计算了前期已经按3%预缴的部分增值税,给你算多了;

2、年末预收账款/1.05*3%计算,除以1.05的隐含前提是你的预收账款是没做价税分离的,这个你自己要查账核对;

同时这里的年末预收账款不包含已结转部分即:预收账款科目贷方发生额-借方发生额;

(二)“把预缴税款按年末预收账款余额预交3%增值税留足后,预缴增值税可以抵减应交增值税”这种做法加大企业税收负担,贵公司应该税务局争取预缴的税款全额抵扣应交税款,减轻税收负担。

预缴的增值税是否可以抵减应交增值税,一直以来存在两种观点,分别是可以抵扣和不可以抵扣,涉及税收政策理论较多,并且受当地主管税务机关的管理口径影响较大,不在此赘述。

房地产开发企业涉及税种非常复杂,财务人员若没有相当的理论知识和实战经验,理解运营起来确实很费劲,在此尽量简单表达了,若还有疑问,请留言咨询!

税务局这种说法值得商榷

首先,预缴增值税可以抵减应交增值税,否则预缴就没有意义,之所以是预缴,就是因为纳税义务发生时间尚未发生,不具备要缴税的条件,但是为了税款均衡入库,所以先预缴一部分。

其次,预缴税款后,待纳税义务时间发生以后,该项目按照适用税率计算应缴税款,按照题注的描述应该是适用5%征收率的老项目,一般来说计算出的结果要比预缴的要大,补缴差额部分即可。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

所以,文件规定的很清楚,可以抵减,也必须抵减。但是当地税务局为什么这么说呢?我猜测唯一的理由是他们认为项目之间不能混抵,比如我是A项目预缴的3%,但是在计算B项目的时候这3%不能拿来用,再也想不出其他的理由了。其实我认为这种做法比较教条,一张申报表,根本区分不了也没有必要区分项目,除了简易项目和一般项目需要区分一下外,简易项目之间实在没有必要抠那么细了,不允许混抵,项目一一对应,虽然最终计算的结果是一样的,企业不会因此多交税,但是却忽视了企业资金的时间价值,过多过长时间占用了企业的资金,对企业不利。

首先明确税务机关是正确的。

根据题主给出的资料,题主采用的是简易计税 ,征收率5%。

如果年末有预收款余额,本年应缴纳增值税包括两部分:

⑴已经发生产权转移确认纳税义务实现的实际应缴增值税:

应缴增值税=销售额(不含税)×5%

⑵未确认纳税义务的年末预收款部分:

应预缴增值=年末预收款余额÷(1+5%)×3%

预缴增值税的减除

已预缴的增值税,在清算已确认纳税义务应缴增值税时减除 但是如果预收款有余额,应扣除预收款余额应预缴3%部分

举栗:某房地产公司,简易计税5% ,2019年1月收到预收房款2000万,预缴增值税57.15万,2019年11月开具增值税发票8000万(含税),年末预收款余额500万

全年应缴纳增值税=8000÷(1+5%)×5%+500÷(1+5%)×3%=395.28万

500万预售款余额,应预缴14.28万元的预缴增值税

12月申报已确认纳税义务的8000÷(1+5%)销售额,可以减除已预缴57.15-14.28=42.87万

12月纳税申报:

当期应缴增值税=8000÷(1+5%)×5%-42.87=338.08

也就是说全年应缴增值税两部分:销售额(不含税)对应实际应缴5%,预收款余额(不含税)对应预缴3%,已预缴的增值税扣除预售款余额应预缴部分 在清算确认纳税义务部分应缴增值税时减除。

因此,如果12月份做纳税申报时,如果要减除全部已预缴税款,那就要把预收款余额应预缴部分再补缴,总之,有预收款就要有相应的应预缴增值税,有确认纳税义务的销售额,就要有相应的应缴增值税,两项合计就是全部应缴增值税,两者合计减除以预缴就是实际应纳增值税。

当然,如果年末没有预收款余额,全年应缴增值税=销售额×5%

实际缴纳=应缴增值税-已预缴

再和税务沟通吧,税务人员的说法是错误的。理由如下:

1、依据营改增相关文件规定,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算:

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率9%或征收率5%)×3%。这就是预交3%的依据。

2、贵公司是适用简易计税的老项目,依据规定,一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

即:应纳增值税额=不含税销售收入×5%-已预交增值税额。

所以说,税务人员的说法没有依据。其实这也是很多人的一个错误观点,认为原来已预缴3%,确认销售收入时直接补2%的差额。

建议就这个问题与税务人员继续沟通,相信可以解决。

就适用简易计税的老项目增值税的计算问题,本人曾专门写过一篇文章,如有兴趣,请点击https://www.toutiao.com/i6772895165032956419/

希望我的回答对你有所帮助。

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