部分地方收紧调控,会不会引发楼市调控整体转向?_财经万事通

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大家好,我是勇谈。近日看到这样一则消息,7月第一周已经有包括杭州、东莞和宁波等城市开始加大房地产调控。这几个城市进行房地产调控的原因也很简单,房产投资风、不正常上涨风等又开始兴起,尤其是有些城市又开始出现土拍热和抢房热。那么这些城市的调控收紧会不会引发楼市调控整体转向?其实楼市调控的总基调“房住不炒”始终在减持,此次部分城市收紧调控也是谨遵“房住不炒”调控的主基调。借此机会简单谈谈我的观察。

部分城市收紧房产调控的很大一部分原因就是房价出现不正常上涨,投资风又开始兴起

  • 根据国家统计局公布的5月份70个大中城市的房产数据来看,确实东部部分城市的房价上涨有些“突出”

大家需要明白一个基本事实“我国第一季度GDP是负增长,第二季度GDP勉强能够维持正增长”,在这样的情况下包括杭州、东莞、宁波等城市的新房价格保持了5%以上的同比增速,尤其是宁波二手房价格同比增长8.2%!东部区域很多城市都出现了类似于这几个城市的情况,这也是为何这次加紧房产调控的城市都是集中在东部区域的原因。可以说虽然东部区域是我国复工复产最快的区域,但是也是房地产复苏最快的区域。

  • 东部部分城市收紧调控,其实还是对于过去出台的房产调控措施的找补,毕竟东部区域的房产投资风始终存在

如果仔细观察新房价格同比上涨的话,其实5月份房价同比上涨超过杭州等东部城市的还有不少,比如:哈尔滨、沈阳、长春、武汉、南宁、西安等城市5月份新建商品房房价同比上涨都在7%以上。为何这些城市没有率先收紧调控?一个猜测,就是这些城市的房价均价尚不算高,起码比起东部城市来说是这样。从经济和产业发展程度来看,我国东部区域始终是各种投资风最为旺盛的区域,不论是这里的人均收入还是投资观念、理念等都要比中西部其他城市强的太多。甚至可以毫不夸张的说,我国房地产投资风最先兴起的区域其实就是东部区域。如果能够把这个区域的房产投资风给压制下去,那么全国“房住不炒”的调控目标就实现了一半。

部分城市收紧调控要表达的意思也很明确,坚持“房住不炒”,坚决执行“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控

  • 从2016年底提出“房住不炒”后,炒房投资风得到了遏制但是远未结束

已经有越来越多的朋友知道一个事实,在M2增速始终不降的情况下,大量货币流入市场肯定会抬高某些产品的价格。潘石屹曾讲过这样一句话“房地产从某些方面来说是有蓄水池的作用”,央行每年新增那么多货币肯定要有一个去处,在食物价格不能大涨的情况下,衣食住行这几个方面只有楼市拥有这么大体量来容纳这么多的新增货币。当然这样的判断不能说错,其实除去楼市外,股市也是一个很好的蓄水池选择,只不过国内股市的体量不够大,对于资本的吸引力不够强而已。所以,在某些方面来说炒房投资风始终解决不了的很大一部分原因跟国内的量化宽松政策有关系。用中国银行副行长郭树清的一句话来说“如今我们面临的很多问题其实都是2008年过于量化宽松的后遗症”。

  • 执行“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控是保证房地产市场基本稳定的前提,说句实话国内的房地产市场再也经不起任何一轮暴涨了

从我国第一次开始进行房地产调控开始到现在为止,我们秉持的总基调就是“基本稳定”,不过在经历过几次房价大涨后我们发现想要维持房地产市场基本稳定越来越难。图上所示是近10年来我国房企负债及负债率走势图,大家都清楚的感觉到2016-2018年是我国多数三四线城市房价大涨的年份,这两年房企的平均负债率也按照年增长一个百分点的速度在增加。虽然有人说国家对于房地产企业的负债率容忍极限是85%!但说句实话,任何一轮微刺激都能够轻易达到这个底线。更何况,对于国内其他行业来说,负债率超过70%基本就意味着破产倒闭,房地产行业哪怕再特殊也不能如此吧。随着房地产企业的总资产越来越高,负债率也越来越高,维持房地产市场基本稳定的压力也越来越大。

部分地方收紧调控,不会引发楼市调控整体转向,只会使得原本就比较严格的房地产调控更加严格

  • 从2016年底提出“房住不炒”后,国内房地产调控的总基调已经定下了,而且在2020年疫情发生后也没有丝毫的改变

坚持房住不炒,引导房产回归到住的本质是我们努力的目标。此次部分地方收紧调控其实是继疫情发生后部分城市试图放松调控被禁止后的又一次“警示”。如果大家关注我文章的话,应该知道疫情稳定后在各个地区逐步复工复产的时候,包括了青岛、海宁、广州、济南、驻马店等一二三线城市都试图通过放松调控来刺激经济快速复苏,最终都被叫停。在7月份的今天,已经基本完成复工复产的东部地区杭州、东莞和宁波等城市再次收紧调控,足以释放一个信号“无论是什么时候房产调控的目标不会变”!房价可以上涨但是绝对不可以偏离GDP太多,毕竟如今为止国内的GDP增速才勉强维持正增长。

  • 房地产调控是一个长期行为,部分地方收紧调控肯定会掀起新一轮的收紧调控风

就像开头讲的一样,仅仅从5月份的房价上涨数据来看,其实包括:哈尔滨、沈阳、长春、武汉、南宁、西安等城市都应该收紧调控,毕竟疫情期间房价出现超过5%以上的增长是极其不正常的。那么部分城市收紧调控会不会引发其他城市的跟风?恐怕是大概率,尤其是在复工复产后。为何这次收紧调控仅仅针对的是东部几个城市?因为这些城市的复工复产比较顺利,基本上已经恢复到了正常的水准。不过对于其他几个城市来说目前尚未完全恢复到正常情况,当经济活动恢复正常后,地方受到高层压力收紧房产调控也就是必然了。

综上,部分地方收紧调控,不会引发楼市调控整体转向,反而会随着各地经济生活恢复正常后,掀起新的一轮房产调控风。毕竟今年的高层态度已经明确了,哪怕经济负增长也不会再走房产刺激的老路子。原创不易未经允许不得随意转载,喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏,更多优质内容继续贡献中。

部分城市收紧调控措施,只是结合当地市场情况遵循“房住不炒”和“稳房价”这些调控原则所做的调整,是这些城市根据自身的情况作出的因城施策的措施,也正是让所在房地产市场紧跟调控主方向的信号。由此看来,市场发展“过热”的城市都有可能出现促使市场降温的收紧措施,而市场没有异常的城市变化的概率就要小一些,所以不同的城市也将会在调控的大原则下呈现相对地松紧分化的态势。

调控收紧背后有特殊的市场背景,这也是其他城市是否跟进所要参考的重要的依据。

◆◆措施收紧离不开导火索的触发。

对于房地产行业来说,2020年注定是比较特别的一年。在经历了三年的楼市调控之后,突发的新冠事件让行业在年初的时候受到了较大的考验,连续两个月成交惨淡,很多城市都进行了一系列的针对房企的适度纾困措施和人才松绑措施,帮助房地产行业度过难关。

但出人意料的是,部分热点城市在近期的市场表现却呈现出过热的迹象,当地土拍市场火热,房企竞拍和拿地热情高涨;房价上涨、预期强列、甚至部分城市乱象频出,投机需求重新冒头,与楼市调控的初衷出现了背离,引起了社会公众和有关部门的关注,从而成为调控措施出现收紧调整的导火索。

◆◆热点城市有过热的趋向,收紧是维持楼市调控效果的需要。

在调控作出调整的热点城市当中,除了本月行动的东莞、杭州以外,还有南京也在早在上月初的时候就已经作出了部分收紧的调节。以东莞为例,近期东莞的房地产市场的动向可以说名闻全国。

从当地统计部门每月公布的网签数据对比,从2019年12月份到现在,其新房整体均价表面上涨了10%左右,但其市内的莞城区网签均价上涨的幅度超过50%,其他几个市区和部分热点镇区的涨幅都远高于市内整体均价的涨幅水平。

同时土地市场并不平静,房企拿地热情高涨,部分土地的溢价率很高。比如当地塘厦镇在6月24日成交的两幅地块,统计数据显示溢价率均达到84%左右,且楼面价高于所在镇区现在的成交均价。这些市场现象对当地的市场需求无疑产生了极大的刺激,也进一步影响了市场的稳定。

这明显有些背离楼市调控的方向,在这种背景下当地主管部门也迅速出击,从整治市场乱象到收紧调控的措施,目的也正是为了防止市场进一步过热,避免后续市场发展偏离市场调控的大方向。

杭州和南京的情况虽然与东莞在细节表现上有区别,但对应的都是市场出现了过热的迹象,措施收紧正是出于降温需要,这个重要特点也是其他城市是否跟进的重要参考依据。

不同的城市有不同的市场现状,一刀切地整体进一步收紧的可能性还是会比较低。

从上文所述中可以看出,最近出现调控收紧的城市,都有一个共同的特点,就是房地产市场的发展出现了逐渐趋热的迹象,目前已经逐渐影响到当地的市场稳定,如果再放任事态的自然发展,那么很可能会与全国正在进行当中的“房住不炒”和“稳房价、稳地价、稳预期”的调控基调相背离。

所以这些热点城市根据自家的市场特点,顺应楼市调控的大局,通过调整、收紧调控措施对出现问题的市场进行适当的引导,体现的正是让市场平稳健康发展的目标。

而全国好几百座地级市,并非每个城市的房地产市场都如热点城市那么火热,大多数还是表现得比较平稳的,部分城市甚至遇到较大的行业发展压力而导致房价面临调整的局面,如果本身的措施并未有大的漏洞,且当地的市场也没有表现出过热,那么贸然进一步收紧调控,很可能会影响到当地市场的平稳运行。

而大涨或者大跌都与平稳相背,不同的城市还是会根据自身的市场运行情况,在不违背调控大原则的背景下进行细节上的制订,一刀切地整体进一步收紧的可能性应该会比较小。

无论楼市调控是否整体转向,调控的大原则都不会改变。

在热点城市作出收紧调控措施的举动中,其实同时也在向整体市场释放着强烈的监管信号,也表明了已经持续了几年的以“房住不炒”和“三稳”为基调的楼市调控并没有放松,高层还是一如既往地坚持着引导房地产行业向平稳健康发展的决心。

这也使得下面的城市不得不密切关注自身市场的发展情况,只要出现了过火的迹象,从监管态度的表达,到具体措施的调整,都将会一一跟上,以使市场的发展在调控的框架下发展。

所以无论收紧还是保持现状,首先都离不开楼市调控的大原则,而因城施策是现阶段楼市调控的突出特点,具体的城市可以根据自身的发展情况在不违背大原则的情况下自行作出微调,只要能保持行业发展的健康平稳就行了。

综合上文来看,就最近出现调控收紧的城市来说,大都有市场趋热这个导火索,而调控收紧的目的也是保证当地行业发展的平稳健康,对于那些没有这种现象的城市来说,不一定需要出作这样的调整,所以相对于整体转向来说,不同的城市根据自身的情况在不违背大原则的情况下进一步发挥因城施策的作用的可能性会更大。

从2020年下半年开始,整个楼市的风向似乎开始发生了变化。在7月的前一周,全国有四个城市收紧了调控政策。

在上半年,众多城市纷纷对楼市释放了积极的信号,通过刺激的政策确保在疫情之后的楼市可以快速复苏,最终实现平稳的过渡。但是在7月开始之后,杭州率先上调了摇号的门槛,还增加了限售的要求;东莞紧随其后,限制了同一栋楼价格差的最高限制,同一地段新房三个月内的最高房价涨幅以及精装房的溢价上限;接着是宁波也扩大了限购的范围;还有就是许州加强了对新房市场的违规打击力度。

上述几个城市都是在上半年楼市获得了较快增长的几个城市。下半年一到就开始收紧调控风向,似乎是早有“预谋”。而从这些城市的反应来看,这也可能会掀起全国楼市的调控方向变化。

因为疫情期间刺激楼市的需求,上半年房价上涨的城市众多,相比去年同期要多出不少。而这些城市在达到预期的房地产增长目标之后,也会进一步试着去稳定楼市的发展。同时在上半年各城市房地产项目开工晚,新建少的情况下,做好下半年的商品房供给限制还是很有必要的。这也可以避免下半年的房产销售速度过快而导致的库存紧缺价格上涨等问题。

总的来说,下半年的楼市调控收紧已经成为一种趋势,因为在经过了上半年的快速增长之后,楼市已经不能再持续过快的增长了。同时在我国有序复工复产的背景之下,房地产在下半年也已经不是唯一带动经济增长的动力了。因此,适时的调整购房者的预期,缓解楼市增长的压力才是当务之急。

放松是由于地方经济当前发展现状决定的,收紧是因为大的整体环境决定的。所以短期内基本上不太可能放松,收紧的话只是纠正前一段时间的过度放松。

房住不炒是总基调,但维持经济稳定,六保六稳也是现实要求,整体平稳,区别对待部分区域热度,比如深圳宁波,不太会全国一起调控收紧

我理解你的问题想表达的意思是部分地方房地产收紧调控,会不会引起房地产调控全面收紧,我认为不会。

目前,我国房地产市场总体的调控政策是“房住不炒,因城施策”。“房住不炒”是总纲,“因城而宜”是说可以采取一定的差异化调控措施。对过热的城市收紧调控政策就是“因城而宜”的具体体现。

今年的新冠疫情对我国经济发展造成了严重影响,一季度GDP同比负增长6.8%。疫情发生以来,国家高度重视,疫情较快得到有效控制,同时积极组织各行各业复工复产,我国经济率先恢复。但受国际政治、经济环境影响,今年经济运行压力依然较大。

长期以来,我国经济发展的三驾马车是“内需、投资、国际贸易”。今年受疫情影响,大部分国家采取了封闭措施,美国在全球抗击疫情时期,缺乏大国责任担当,退出世界卫生组织;美国国内政局混乱,贸易保护主义抬头,世贸组织面临成立以来最大危机。这些都导致未来国际经济格局、政治格局存在极大不确定性。为了保障我国经济稳定恢复,国家提出“逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。

今年的主要任务是“六保”、“六稳”,以保促稳。根据央行调查,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,资产总额中74.2%为住房资产;另外,房地产行业与60多个行业存在密切关联;同时,今年由于实行减税措施,不少地方财政存在运行压力。对房地产行业如果全面收紧调控则有可能引发连锁反应,不利于当前努力营造的经济运行环境。

当然,并不是说不全面收紧就意味着放松,房地产市场存在泡沫这是一个不争的事实,国家也不会让泡沫继续累积。近期我们也看到宏观方面,货币政策有一定针对性的收紧,另外,发展过热的地方已经在加大调控力度。

总之,稳是主基调。既不会对房价上涨放任自由,也不会主动全面打压房地产。各方都要正确认识当前形势,不要给国家添堵,共同维护来之不易的经济发展环境。

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