“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”,商铺投资彻底凉了吗?_财经万事通

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“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”,现在的商铺投资彻底凉了。为什么呢?

一是电商的冲击,网络购物已经改变了我国消费者的购物习惯,再到实体店去购物的人是越来越少了,实体店的生意越来越不好做了。

二是房子越盖越多,商铺越来越多,面对大量过剩的商铺,是租不出去也卖不出去,只能是空置,住宅还能住人,商铺又不能住人,只能卖东西,如果不卖东西,使用非常不方便。

三是经济的下行压力下,各行各业赚钱越来越难了,人们消费的欲望在下降,消费者消费欲望的下降,直接导致实体店的生意不好做,大家都不消费了,实体店还怎么做生意。

四是人口下降的拐点出现,面对高房价和生活的压力,现在的年轻人结婚率的在下降,结婚后不愿意生小孩的人在增加,不愿意生二胎的家庭越来越多,这些都在影响消费,进而影响经济发展,谁还管商铺有没有生意。

所以,现在最后悔的人是购买商铺的人,现在的商铺在手里是租不出去,卖不出去,只能是“一铺坑三代”。

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商铺投资并没有彻底凉,但是基本上已经凉得差不多了,十几年或者几年前投资一套商铺,那么在最近几年基本上都非常赚了,每个月都可以从商铺这里拿到租金,如果时间放长远一点,那么按照当下的租金水平,完全可以做到“一铺养三代”。

但是假如你现在投资一套商铺,那么真的是“一铺坑三代”,背后的主要原因还是因为每年的租金虽然高,但是除以投资的本金之后得到的收益率是非常低的,一般不会超过3%,这就意味着现在投资商铺得到的租金,甚至不如存在银行里面吃利息,所以才会有“一铺坑三代”的说法。

三十年河东,三十年河西,过去投资商铺留到现在的确非常赚钱,但是现在不能以过去的投资方法来跟风投资操作,过去投资赚钱,不代表现在投资也赚钱,投资的时间错了,也会出现两个不同的投资结果,一个是“一铺养三代”,另外一个是“一铺坑三代”。

但是基本凉了不代表彻底凉了,对于商铺来说,最核心重要的还是地段以及人流量等等,这直接决定了商铺的价值所在,如果趁机捡漏的话,说不定也可以得到非常具有价值的商铺,但是可能性则是十分小,并且也可能轮不到你。

现在对于做实体店的人来说,他们面临最大的问题就是租金的问题,一方面租金过高,这会增加他们的成本,而这些成本又会反映到商品的价格或者服务上面,所以实体店的老板们也会非常考虑租金问题,再加上现在的经济形势不好,下行压力比较大,还有实体店的冲击,所以实体店现在也非常考虑房租这样的成本问题。

整体来看,商铺未来的价格不会上涨,这也是因为房地产调控政策的存在,所以现在投资商铺,其实和投资房地产一样,都是买了不会不会继续上涨,商铺没了升值空间,而对应的租金也没有存在银行的利息高,所以现在的确不适合投资商铺。

在现在国内经济下行压力加大,以及实体店经营不利的情况下,尽量避免商铺这样的高风险投资项目,好的商铺很难寻找到,而且价格都超级高。

感谢邀请回答这个问题,“一铺养三代”这句广告词更多的是开发商的宣传语,在互联网经济对于我国影响较小的情况下确实一个商铺或许可以实现口号的宣传,那么如今情况下商铺凉了吗?今天借此机会简单谈谈我的观察。

商铺租金降低的原因跟实体经济难有很大关系

首先,我们先分析下一般的商铺出租给谁了?商铺出租给的企业一般有几种,服装店、餐饮店、便利店等等,这几种门店也是电商冲击最为严重行业。比如:我们最早在天猫、淘宝购买的就是衣服,后来包括外卖等等,基本上跟互联网关联很紧密的这些企业活的都比较累。

商铺出租最多的企业就是这样的企业,然而随着这些企业的经营困难,收入减少自然面对高昂的租金将无以为继,所以这也是很多商铺不好租(租金低)的原因。

那么互联网摧毁了实体经济吗?未必

很多人把电商和互联网的冲击作为生意不好做的理由,很长时间以来我也在在困惑,真的是这样吗?个人觉得其实电商和互联网只是把我国一些传统企业的一些弱点给无限扩大了而已,试想下如果没有电商和互联网你会知道一件衣服可以比实体店低一半吗?你会知道原来可以七天无理由退款吗?知道可以先评价在付款吗?不可能!!!只能说互联网和电商把我国很多企业(主要是一些小零售企业)过去的一些经营弱点给放大了而已。但是不得不说很多小企业在这个新的环境下无法适应,自然很多就出现倒闭或者经营不下去的情况。

那么商铺投资真正凉了吗?

目前来看很多城市的商铺用来投资,想要用租金来弥补房贷的情况是很难实现的。简单计算一下,以普通的二线城市为例,目前二线城市的商铺房价为3万左右,那么100平米的商铺需要300万,除去首付50%就得150万,则需要贷款150万,那么按照基准利率(商铺贷款十年)需要月还房贷15836.61元左右。而二线城市的商铺租金基本是150元/平米左右(也有更高的),计算下基本可以满足房贷,但是前提是得租出去。

第一、大部分城市商铺空置率挺高的,有数据显示大部分二线城市商铺写字楼的空置率达到了30%以上。也就意味着说除去成熟的商圈外将后至少30%的商铺出租不出去,一般来说一个成熟的商圈想要成型得有3年左右。

第二、就像住房投资一样,商铺投资也需谨慎。看过我文章的朋友都知道,我的观点一直都是刚需和自己有需求的可以购买,至于投资就不建议了。

商铺是否真的凉了?我不敢确定,只是个人觉得目前包括这些小企业都在进行转型期,至于要多久,无法判断。希望对大家有所帮助,原创不易,喜欢就点赞、关注、转评吧。

“一铺养三代”是老一辈人留给我们的经验,但是到了今天,由于经济环境变化,以及我们自己偷换概念,它变成了“一铺坑三代”了。

一铺养三代”包括两部分内容:

1,铺子就工作,尤其是家传的老店铺。

2,铺子是商业地产。

今天的人主要看中的就是第二条,好像买了一个商铺,就能收房租养三代人了。

今天由于房租不够高,投资商铺的收益不足以还贷款。

同时,由于房租太高,店家做啥都不赚钱,有的三年后退租,有的半年内关门。

其实,如果商铺买下来自己开店,即使房价下滑,成本上升,恐怕一家人也不会饿肚子。

店铺的商业模式被网络冲击

今天的小女孩都不逛街了,大家都网购,中午叫外卖。于是商业地产的价值下滑,房价下跌。原先单纯投资商业地产的人,不仅没有收到超额收益,反而资产损失点点,这就是“一铺坑三代”的由来。

商业地产需要跟着商业环境变化,很多商业面积都从卖商品,变成了新产品体验店,另外还有很多健身俱乐部,养生文化馆等新商业店家出现。但是这样的商业,未必需要沿街底层房产。

投资就是有波动的

投资收益有个大致范围,其中有三个参数:

1,一般行业收益率

2,风险溢价

3,市场供需折价

一般投资收益是多少?

大概在3%~30%变化,平均在10%左右。不过这个不同行业不好界定,笔者认为可以用社会上无风险收益比对。无风险收益就是国债收益率,和余额宝的收益率,今天大概是3.6%左右,我们记为A。民间一般投资的收益多在2A~4A变化。

风险溢价。也就是高风险应该高收益。

单纯的房产投资没有多少风险,所以它的收益到不了2A。以前商铺的租金收益大概是6%多一点,与银行借贷利率接近。大概相当于1.5A。今天如果还是用1.5A计算,那么店铺的年租金应该是房产价值的5.4%。

市场供需

由于网店冲击,商家对店铺的依赖下降了,再加上经济环境不好,多数店家也没有要扩张的欲望,反而有缩减的需要。

但是店铺的存世量还很多。尤其是前几年时间,大量新建了很多店铺,而且还是高价出售的。

供需矛盾,造成现在店铺的租金要打折,有的地方租金只有房价的3%。

从交易上看,如果市场租金下降,那么商业地产二手房出售时,新接手的房主还要维持1.5A的出租价值,则要降低购入价格。如果新房主用6折购买,则他将来的租金收益又回到5%以上。这就是租金涨跌对房价涨跌的影响。

目前的情况其实是好的商铺投资门槛越来越高了,再也不是闭着眼睛随便买的时代了。也许好的商铺不能够像以前一样“一铺养三代”,但是“一铺养一代”还是绰绰有余的,但是差的商铺目前有许多,沦为“一铺坑三代”也是合情合理的!

所以投资商铺要擦亮眼睛,看准地段,看好回报率,看好未来的投资前景进行布局!

什么样的铺子才是好铺子?

以我自己投资的两套铺子来看,我认为一线城市,二线城市的中心,以及满足7%以上回报率的铺子才是合格的好铺子!道理很简单,商铺本来就是一个看回报率的投资,而不是看产值的升值率,因为商铺的买卖手续费昂贵注定了升值的收益偏低,所以看租金回报率才是投资的价值所在!

而目前市面上的理财一般能够达到6.4%左右,而通货膨胀为7.5%左右,所以商铺的投资回报率必须保持在7%以上,接近或者超越通货膨胀才是勉强及格的!!

铺子还有什么其他必要条件吗?

1.必须能够重餐饮,因为现在电商冲击很大,但是餐饮和体验类消费还是离不开实体,所以能够重餐饮的铺子将直接决定了你出租率和租金回报率的因素!

2.一楼沿街的底商,从出租率和租金回报率来看,地段好的铺子都会比相对较差的铺子更受到欢迎!买商铺不比买房,有时候差十几米,甚至差一个楼层的价格都是天壤地别的!

3.不要买包租形式的商铺,里面的猫腻太多!

4.买离自己家近的商铺,这样一来管理起来更方便,有问题也能第一时间到达!

5.尽量不要买商场类商铺,如果一定要买记得买大品牌,有实力的!要不然很容易成为“鬼城”!

商铺投资彻底凉了吗?

我认为没有,就拿我所在的上海来看吧,在街上的门面商铺几乎都是满租的状态,如果有一部分的商铺还是处于空租的,那么一段时间后出租掉的概率也是非常大的!

再加上像日本这样的发达国家也是实体干掉电商的,所以电商的冲击虽然强劲,但是不可能取代实体的地位。十年前电商打击了实体,谁又保证10年后实体不会卷土重来呢?

所以我认为如果你有一定的资金储备,有一套比较合适的,好的商铺放在面前,是可以进行投资的!因为投资的本意就是:这样哦东喜现在大部分人看不起,觉得不值钱,但未来大家都会觉得它很值钱,在此之前你就得先学会布局!

感谢⭐点赞和关注⭐。更多更好的逻辑期待与你分享!

以前投资一个商铺的回报率是比较高的,因为随着经济的不断发展,大家消费能力不断提高,所以市场对于商铺的需求比较大。因此前几年有很多人投资一个商铺,就可以一铺养三代。

然而时过境迁,最近几年随着电商的不断发展,再加上高房价的挤出效应,目前很多实体店铺经营情况并不乐观,店铺频繁关门,导致店铺频繁转让。

在这种背景之下,商铺的发展前景明显没有前几年那么好,甚至有些人在高位买商铺之后就入了坑,不仅商铺投资价值没有上涨,反而出现了亏损的情况。

那这是不是意味着投资商铺就凉凉了呢?我认为这是因地而异的。

首先在那些人流量大,而且地段好的商铺仍然要有一定的投资价值。

虽然最近几年实体经济并不太乐观,商铺的投资回报率也并不是很理想,但是最近几年仍然有一些城市繁华地段的商铺价格以及租金仍然在不断的往上涨。

比如根据中国指数研究院在7月16日发布的《2019年上半年中国商铺租金指数研究报告》数据显示,2019年上半年,中国15个城市受监测的100条商业街及100个购物中心平均租金环比均出现上涨,整体租金水平稳中有升。

2019年上半年,以15个城市100条主要商业街商铺为样本的百街商铺平均租金为每平方米每天25.6元,环比上涨0.72%,涨幅较上期扩大0.27个百分点;以15个城市100个购物中心为样本的百MALL商铺平均租金为每平方米每天27元,环比上涨0.62%,涨幅收窄0.06个百分点。百街、百MALL商铺租金环比均有所上涨。

分城市来看,2019年上半年一线城市租金环比上涨的商业街占比81.5%,环比下降的商业街占比3.7%,14.8%的商业街租金与上期持平。二线城市租金环比上涨的商业街占比65.8%,环比下跌的商业街占比17.1%,另外17.1%的商业街租金与上期持平。

由此可见,即便在当前很多商铺纷纷关门的情况下,在一些核心的位置,一些核心的地段商铺仍然有一定的增值空间。

而且未来随着我国消费水平的不断提升,随着中产阶级人群规模不断扩大,再加上有越来越多的人从房价的束缚当中解放出来,我相信我国的线下消费市场肯定会迎来一个爆发的时期。当然,这个消费爆发主要集中在一些精品消费以及个性化消费方面,这意味着一些中高端消费场所以及一些大型购物场所会成为消费的集中地,对应的这些地方的商铺就会有一定的上涨空间。

所以从长远的角度去看的话,我认为在一些核心的地段,投资商铺仍然会有较为可观的回报空间。

其次,对于那些偏远位置的商铺来说,很多城市投资就意味着亏损。

目前我国的消费市场正在不断升起,大家对消费的需求越来越高,而且消费更倾向于向那些大型商场集中。再加上我国电商越来越发达,购物越来越方便,时效越来越高,未来一些低端的,跟大家日常生活用品息息相关的产品将主要通过网购来进行,而对于一些体验式的中高端消费将主要集中在一些大型的购物广场,或者个性化的购物广场里面。

这意味着未来那些位置偏远的小商铺将没有太多的客流,因为客流已经被网购以及大型商场吸走,这样一来,这些商铺的生意将难以维持下去,最终不得不选择关门,到时候这些地段的商铺会难以租出去,甚至有可能出现租金下跌或者是商铺价格下跌的情况,所以大家投资这些地方一定要多加小心。

如果大家没有认清未来的趋势,盲目的去投资一些偏远地段的商铺,到时候吃亏的终究是自己,到时商铺不但没有升值,甚至有可能连租都租不进去,到时候自己就只能吃哑巴亏了。

感谢邀请!!

一开始,有人买商铺,然后发迹后,一传十十传百,于是人人就开始觉得投资商铺是稳赚不赔的事。

殊不知,因为投资商铺失败的血泪史一点都不少。

商铺往往最值价钱的是在住宅区、学校、工厂、写字楼等周边的那些。

这些商铺投资的风险最低,这些地方有大量稳定的常住人口,居住、有人上班、上学,就必定有相关的生活需求,非常容易把商铺租售出去。

如果商铺的位置在出入口、可以照顾到几个小区的需求,这样成熟的地理位置,想不养三代都难。

但如果是位于商业中心、购物中心、专业市场、批发市场、各种主干道路两侧的就没那么好了。

比如位于商业中心的商铺,一般开门营业完全要依赖商场整体的项目的运作,如果商场关门,这类商铺也没办法正常营业,如果商场本身就比较少人流量,运作很差,那么这里面的商铺也容易烂掉。

所以整体依赖的是商场的运作程度,商铺主人很少话语权。

又比如是未进入成熟经营期的专业市场,前几年可能商铺价值很低,需要等到整个市场运作起来了(一般三到五年),后期市场旺起来了商铺才可能值钱。一旦市场失败,商铺的产权证书也可能变成一张纸而已。

所以后两类商铺投资以后,“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”是非常有可能的。

加上纯商铺的土地使用权期限一般是40年,商住综合的则可能是50年,比起住宅交的税要高很多。

买家支付的契税、交易手续费、印花税等税费也算在成本里面。

按照国际上通行的标准,合理的商铺租售比应在1:250以内,也就是如果把商铺按现在的租金出租,在250个月(大概20年)内能收回房款才值得投资,但现在我们的商铺很多时候都需要300个月甚至更长的时间才能回本。

所以现在投资商铺不是不行,而是要比之前谨慎。

商铺一直是坑,散户买商铺多半是亏,不好贷款首付就高,利息也高,升值也有限06年淘宝就开始火了,商铺本来旺的就少,转手本来应该是优势,但2000年以来住宅流转一直不比商铺差,还有产权啊,面积啊各种坑,商铺真是大坑 。我家90年代花近30w买了3个铺面,结果那火车站旁边的商业城居然没做起来,呵呵,现在这破地方都一钱不值,这钱买住宅我现在还用给人打工看人脸色?真一铺毁三代!

上世纪八九十年代,由于物资匮乏、商品缺乏的原因,不管是工厂产品还是日常所需,对于商品的需求量呈现“爆发”骤增的状态。

在当时,沿街店面成为了“抢手货”,更有“抢到即是赚到”“一铺富三代”之称。当然,这也得益于特殊的时代,日常生活需求量骤增的背景。特别是生意人,没有一间店面,很难妥善经营自己的生意往来。

而到了二十世纪,互联网时代的到来,这一切却发生了改变。互联网深入每家每户,而电商也逐渐被人们所接受与认知,“足不出户买遍全国”成为了焦点。

当然,这种新鲜的模式也在冲击着店面的生意以及店面的价值。原来购买商品,不管是批发还是零售,购买者要自己亲自去店面购买,要么就给请人帮忙购买。所以,在那个年代,人口聚集地点、客流量最大的低点,商铺的价值也就越大,甚至一年就能够赚回一间商铺。

所以,在巨大的生意利润面前才有了“一铺养三代”的说法。

虽然电商深入人们的生活,店铺生意开始从“顶峰”回落,生意逐渐被电商所分摊。而这种网购的方式,也逐渐被人们所喜欢,甚至弄出来一个“双十一”购物节。单身节变成了剁手节。

在电商“足不出户买遍全国”甚至现在发展为“买遍全球”的背景下,店铺的实际价值、作用性越来越低。原来的“一铺养三代”,也逐渐的被投资商铺的投资者改为了“一铺坑三代”。

那么,商铺投资,彻底凉了吗?

个人的观点,商铺仍旧有机会,但要以投资为目的,就需要谨慎为之。

一、商铺的价值性虽然降低,但依旧有着价值。

商铺的价值在电商时代到来以后,确实被消减了很多,特别是很多客户已经习惯了网购,减少了商铺的成交量,缩减了商铺的生意。

但是,为什么商铺生意在经历了20年的电商时代的到来,依旧有着诸多的店面存活下来呢?是因为,一些商铺的特性价值,是电商所不能代替的。

当然,在这种背景下,先是雷军提出了“新零售”的概念,后来当马云再讲“新零售”的时候,得到了普遍认可。

就是将线上数据的优势融合线下体验的优势,融合线上线下,提出“新零售”改变。

所以,商铺的价值性虽然在电商时代的到来被消减、降低,但是,依旧存在着价值。而这种价值,是电商无法达到的。

比如,电商的优势具有快速、足不出户、呈现、信息、简单体验、数据等优势,但并不具有体验优势。而商铺呢?直观、可体验、有交流的优势。

而商铺的优势,具有价值性。

既然有这价值性,要说商铺投资彻底凉了,就不成立了。重要的是怎么融合线上数据、信息,然后结合线下商铺的体验,更好的呈现品牌与服务。

二、要是以投资为目的,需要谨慎。

所在的城市为一座三线城市,通过了解,现在市场中的商铺100平方米的总价格约为200万至500万,地区不同价格也就不同。但是,100平方米的商铺租金回报率约为2%-5%。

而市场理财产品中低风险等级的年收益率是多少呢?3.5%-5.5%水平。也就是说,现在投资商铺的年回报率其实与市面上中低风险等级理财产品的收益率差不多。

那么,未来房产价格是涨是跌呢?从我国房产价格规律的角度看,未来三五年,房产价格很难有大幅上涨的情况发生。

房产价格规律个人总结为“快速上涨,长久高位横盘”。怎么讲呢?2009年、2010年房产价格大幅上涨,随后限购限贷来袭,在一定程度上遏制房产成交,缩减成交量、减少需求。当然,这种办法也是奏效。

2011年至2015年间,房地产市场价格并未出现很大的波动,呈现着“高位横盘”。

2016年、2017年间,房产价格再次出现大幅上涨,开始于二线城市,最后席卷全国。当然,限购限贷来袭,再一次降低成交量,减少需求。并且一方面增加房产供给,另一方面增加公租房、共享产权房。

在多重影响下,2018年房地产市场价格走稳,呈现着“高位横盘”。

要是从房地产价格走势特征规律的角度讲,未来三五年房产价格很难有着继续大幅上涨的概率。更大概率则是“高位横盘”。

不仅仅现在的年化收益率较低,未来几年还没有涨价的概率与空间。所以,要是以投资为目的购置商铺,就需要谨慎了。

如果是自己需求、使用呢?如果是这种情况,商铺投资依旧是很好的选择,毕竟是自己使用,能够实现最大化利用。

作者不易,多多点赞,十分感谢!

我认为商铺并不是完全没有投资价值,只是投资风险很高。

如果是黄金地段,人流量大且商业氛围非常浓厚的好地段的商铺,我建议大家长期持有,因为每月的租金是杠杠的,一个好的商铺等于一个退休老师的退休金了,而且长期给你提供租金,好地段不愁租啊。而且商铺虽然说只有50年使用年限但其实和房产是一样了,核心地段50年后就不存在了?比如上海南京路!南京的东街口等等。

但其实好地段的商铺有价值的区域早被有识之士买光了,那都是多少年前的事了,因为这都是中心区域好区域的商铺早就建好了。

但为什么商铺风险大呢,就是看地段现在好地段的商圈早被瓜分完了但商业地产的开发是持续的,且不断往城市周边扩建,而这些地段的商铺的价值是打问号的,如果你买了个很难租的商铺在人流量不大的新的商圈,这基本就是吃螃蟹的人,一旦这块商圈租不出去,你除了每月要缴纳物业费外什么收入都没有,资金全部套死在这里,而且这样的地段的商铺很难升值。基本就成了接盘侠了。而且现在受网购影响新的商圈更难发展起来了要慎重。

好地段的优质商铺如果有闲钱有好的价格是可以买着收租的,也是不断的资产保值的策略,如果被限购不能买房的话。

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