房贷利率下降了,以前贷款的利率怎么算?_财经万事通

  发表于

房贷利率下降,有两种情况,不同的情况对你自己的房贷利率影响是不一样的。

第一种情况是央行调整基准利率,房贷利率也会跟着调整

如果央行调整基准利率的话,那你的房贷也会跟着调整,比如你先前办理房贷的时候,贷款利率是在基准利率4.9%的基础上上浮百分之10%,实际的利率就是5.39%。

如果明年央行把基准利率下调到4.65%,那你的房贷也会跟着调整,当然调整的主要是基准利率,上浮10%的部分是不会调整的,调整之后,你实际的利率就是4.65%*1.1=5.115%。

对于调整的时间不同的银行规定不一样,目前调整时间点主要有三种方式:

一种是在每年的1月1号进行调整,比如央行在2019年7月1日进行调整基准利率,那银行就会在2020年1月1日,把你的利率按照最新利率进行调整。

一种是在合同月进行调整,比如你是在2016年9月签订的房贷合同,央行在2019年7月1日进行基准利率调整之后,那银行会在2019年9月还款日的时候把你的利率调整到最新的利率。

一种是次月进行调整,这种情况一般是在央行调整基准利率之后的第二个月进行调整,比如央行在2019年7月1日调整基准利率,那银行会在2019年8月份你的还款日时进行调整。

第二种情况,央行没有调整基准利率,但是银行银行自己的利率调整了,那你的房贷利率不会有影响。

银行贷款利率在签订的时候,一般都会有明确的合同规定,利率是以你签订合同当日银行基准利率为准,并进行上浮或者下浮,如果未来央行基准利率调整了,你的贷款利率才会跟着调整,如果未来央行没有调整基准利率,不管银行房贷利率是上调还是下调都不会对你的房贷利率产生影响。

比如你在办理房贷的时候在4.9%的基础上上浮10%,实际利率是5.39%,假如明年楼市表现不理想,银行房贷利率下浮,银行在基准利率基础上下浮20%,实际执行的利率就是3.92%,但是你也享受不到这个低利率,你还是继续按5.39%的利率还房贷。

房贷的利率下降了,并不是说基准利率下降了,目前房贷的基准利率是4.9%,如果是首套房子利率打折9.5折的话就是4.655%,也就是说目前的贷款利率松动指的是折扣的力度变大了,比如从原来的9.5这到9折。

对于已经之前办理过的贷款利率目前正在还款的情况不变动,除非是国家下调基准利率从4.9%到4.8%,这样的话已经办理的贷款的利率也会做相应的调整,比如之前贷款的最终利率是4.9%*0.98(就是九八折)那么现在就是4.8%*0.98(备注:之前是什么折扣现在还是什么折扣)

----专注魔都房产交易10年,每天分享一手楼盘最新动态,解决您房产上的困扰。

房贷利率以10月8号进行分届,10月8号以前和10月8号以后是不一样的。10月8号以前是有基准利率的,所以我们的房贷利率是在基准利率的基础上进行上浮或者下浮,上下浮动在限度在基准利率的30%以内。10月8号以后是要实行房贷新政策,即LPR银行报价体系,房贷利率要在LPR的基础上进行加点,加点幅度要各省市实际情况来决定。

在10月8号以前贷款买房的,我们贷款利率是否下降要根据国家基准利率是否调整来决定的。第一:当基准利率下调时,我们以前的房贷利率是要进行下降调整的;当基准利率上调时,我们以前的房贷利率是要进行向上调整的。第二:当基准利率没有发生变化时,但在基准利率基础上,调整上下浮动百分比,比如基准利率是a,之前上浮30%,现在调整为上浮10%,那就相当于利率下调了(30%a-10%a),但是这只是针对当前贷款买房的利率,对于已经贷款的利率并没有什么影响。通常来说,基准利率是很少发生变化的。

在10月8号以后贷款买房的人,因为要实现贷款新政策LPR,并且LPR是每个月20号要进行一次报价调整,所以LPR每个月都会发生变化,而LPR就相当于10月8号之前的基准利率,那么我们贷款利率每个月就要根据LPR的变化而进行相应的调整,所以我们的房贷还款额度每个月是不一样的了。

朋友们好!房子的事,简称房事,牵动亿万人的心…买房,除了祖孙三代集资以外,主还要贷款!一欠就是一二十年…利息稍有变动可不是一个小数!明确讲:房贷利率是相对固定的!如果房贷利率下降,以前贷款的利率分两种情况处理!首先,存贷款利率是,由央行统一制定的指导利率!而商业银行在这个基础上可以进行上下浮动!例如郑州可能在这个基础上上浮30%!而一些一线大城市,可能目前只上浮10%到15…!并且是经常变化的…

二,如果房屋贷款利率,是由商业银行自行上浮或下调了利率,那么,以前购房朋友,的贷款利率,会保持原有水平!

三,如果央行,统一调整,例如下调了房贷利率,那么以前购房的朋友房贷利率也会随之调整!

提示:房贷分为浮动和固定利率!通常朋友们所签的多为浮动利率!如果央行调整是要随之变化的!但通常不会立即变化,而是找一个时间节点,例如年初年末或者满一整年度等等!如果是签的固定利率!则利率,则利率固定不受调息影响!

目前来看,房贷利率有松动的迹象!特别是一些一线大城市…但也有一些城市保持在上浮30%的高位…

两种情况,一种是基准利率下调,那么你的以前的贷款利率会下调;另一种是非基准利率的下浮,那这和你以前的贷款利率没有关系。

1、基准利率的下调

房贷基准利率是央行给银行规定的做房贷业务的基本的利率,目前是4.9%,这是五年以上的期限的贷款利率,也是我们房贷中常用的期限,银行的房贷利率可以在央行规定的房贷基准利率之上做一定的浮动,浮动的上下限是30%,下浮30%就是常说的利率7折;上浮30%,就是上浮30%。

银行会根据当时房地产市场的销售情况在基准利率基础上进行浮动变化,如果房子不好卖,那么就下浮利率,如果房子很好卖,那么就上浮利率。

对于已经购房的人来说,只有基准利率的变化,你的以前的房贷利率才会跟着变化,如果基准利率不变,只是上浮、下浮的幅度在变化,这个对以前的房贷利率是没有影响的。

2、非基准利率的下调

比如最近的全国首套房利率在下调,这种下调就是非基准利率的下调,比如原来是上浮30%,现在改为上浮20%,那么综合来讲,对新的购房者利率是下浮的,这个时候的房贷利率是5.88%。

房贷利率的变化规律一般是,国家严控房地产的时候,就上浮房贷利率,甚至会定格上浮,也就是上浮30%,武汉就这么干的。如果是房子不好卖了,希望大家来买房子,那么就下浮,甚至9折利率、85折利率层出不穷,甚至7折利率。如果能拿到折扣的利率,可以省去不少利息。

主做股权设计、并购,业余股民,爱好搏击

欢迎点赞和关注

2019年初央行正式降准,银行的可用资金也因此得到了大量的补充,随之而来的就是房贷利率的下调。

在16-18年房价暴涨,很多城市的房贷越加困难,银行自身也是资金吃紧,随后便出现了大规模的房贷利率上浮,很多银行房贷的利率上浮都达到了20%以上,而随着19年的房贷利率下调,对之前购房的人会群有影响吗?

答案是不会,在这里我们要区分几个关键词

1.降准

指的是银行在央行存放的银行准备金的占比,一旦下调银行就不用给那么多少存在央行保底,也就有了更多的使用资金。

2.银行上浮利率

这个上浮大多数是在基准利率的基础上另外签订合同,在双方都同意下实施的利率上浮。和国家实施的基准利率无关。同时银行自由调整利率的上浮,和之前已经购房的人群关系不大。

3.基准利率

也就是我们常规商业贷款的利率,现在是4.9%,如果这个利率国家变动,你的房贷利率才会真真的出现变动。

在19年房贷利率已经出现了下调的趋势,如果不急着买房的刚需可以在等一段时间利率稳定后再买。这样利息也能少给一些。

感谢阅读,喜欢记得点赞评论加关注。

能问出这种问题,说明没有认真翻贷款合同。不管是哪个银行的房贷,这些规定都会明确写在合同里,作为合同必不可少的条款。

首先可以明确的是,房贷利率是会随着央行公布的基准利率进行动太调整。那种在整个30年贷款周期内不调整利率的情况基本是不存在的。银行不傻,搞金融的人哪有傻的?

对银行来说,最保险的方式就是随时调整利率水平。一般情况下,利率调整周期可以分为两种:

一是在央行公布利率调整的次月进行调整。

二是在央行公布利率调整的次年进行调整。

不同银行调整时间不同,所以想知道自己房贷利率什么时候调,回去翻翻贷款合同,认真阅读一下条款是最合适的,否则其他任何人也不会知道你的实际情况。

当利率下降的时候, 很多人都希望自己贷款利率能在次月就下调。相反,当利率上升的时候,大家又都希望自己的利率等到下年再开始调整。这是占便宜的心理在做怪。实际上在这方面我们与银行没有任何议价空间,基本上都是银行提供的格式合同,我们能做的就是填空,利率什么时候调完全说了不算。

银行首先是个赢利机构,而房贷又是他们的优质资产,所以显然不会让我们占到什么便宜的。所以在这方面,我们只要知道房贷利率会随着央行调整而调整就行了,至于什么时候调整,其实可以不用关心,因为关心也没用。

  

  对于广大的购房者来说,房贷利率一直是关注的重点。房贷利率的升降,对于房贷都会有所影响,影响的不止是那真金白银,还有心情。

  2019年1月15日和25日,央行分两次分别下调金融机构存款准备金率0.5个百分点后,国内包括上海、广州、深圳等一线城市在内的大多数地区的多家银行都出现房贷利率的松动迹象。

  从各地区政策的新动向来看,建设住房租赁市场的脚步已经加快,专家认为从刚需角度看多重利好明显。有专家预测,长期来看,房贷利率有望继续下行,未来刚需购房贷款成本或将下降。

  

  那么,对于已经购房者来说,银行降息后有何影响?

  虽然,央行并没有开启降息通道,还仅仅是全面降准,但降准之后的楼市明显有所松动。这种情况下,处于还房贷状态下的购房者,是按照降息前利率计算还是新的利率执行呢?

  首先,你必须要知道在签订购房贷款合同时,合同中关于房贷利率调整是如何规定的,提前明确是否随央行利率调整而变动。如果你的属于固定利率,那就无法享受降息后的优惠利率。

  其次,如果在银行降息后,借款人已经签订贷款合同,那么就按照当前房贷合同要求的贷款利率标准执行。目前,房屋按揭贷款利率的调整主要分为按年调息和浮动利率。

  这两种方式的计算方法如何呢?

  按年调息方式就是说借款人要在次年的1月1日起才可以享受降息后的新利率;

  浮动利率方式则要从次年的同月开始调整利率。比如说,今年的3月降息后,要待明年的3月才可享受新利率标准。

  至于计算公式,主要有等额本金和等额本息两种计算方法。大家在降息后,可以根据那两种计算公式计算利息,看看自己可以省下多少钱。

先说答案:只要央行的基准利率不变,那么你的贷款利率就不会变化。

房贷利率

我们购房后,在银行办理按揭贷款时,签订的按揭合同上对于贷款利率的约定为:基准利率上浮**。基准利率是由央行(即中国人民银行)发布的,其他任何银行无权调整及修改。各银行的存贷款利率只允许在央行基准利率的基准上进行上下浮动,也就是说各商业银行仅有制定上下浮动的比例。

举例:比如你2016年3月1日,在建设银行办理了一笔住房按揭贷款,期限20年,贷款利率约定为基准利率上浮10%,该时点,央行发布的五年期及以上的贷款基准利率为4.9%,因此你这笔贷款的利率就为5.39%(4.9%*1.1)。

如果说后续央行未再调整过基准利率,那么你这笔贷款的利率就再也不会变化了;如果说央行有调整基准利率,则你的利率也会变化,假设2018年12月20日,央行把五年期及以上的贷款基准利率调整为5%,那么2019年1月1日起,你的房贷利率就变为了5.5%(5%*1.1),同理如果下调你也跟着下调。

上浮比例

或许有人会说,那银行的上浮比例呢?比如你2016年3月1日,贷款利率约定为基准利率上浮10%即为5.39%,如果2018年10月份,建设银行根据市场情况,决定把房贷利率的上浮比例下调为5%,那么你的贷款利率会不会跟着变为:5.145%(4.9%*1.05)。可以肯定的告诉你,不会!银行的按揭贷款,一旦放款,上浮的比例即不再变化,不管后续放款行是提高上浮的比例还是下调上浮的比例,均与你无任何关系了。

注意事项

上浮比例的调整唯一的风险点在于,已签订按揭合同,但是尚未放款。比如你2016年3月1日与建设银行签订按揭贷款合同,约定基准利率上浮10%,由于额度紧张的问题,建行迟迟未放款,2016年10月1日,因为市场情况,建行要求所有房贷利率最低上浮20%,这时候由于你的贷款尚未发放,银行极大的可能性会让你重签合同,把贷款利率提高到上浮20%方给予你放款,反之,下调的话则不做改变。

总结

商业银行上浮比例的确定,不是以签订按揭合同的时间为准,而是以实际的放款时间为准,一旦放款,后续除非央行调整基准利率,否则你的贷款利率不会再发生变化了。

当然,如果基准利率下降,房贷利率也会下降。因为贷款利息计算是按照浮动利率计算的,当银行贷款利息调整后,贷款利息的利率计算也将随之调整。也就是说,央行每一次降息,借款人的月供就要有相应的减少;反之,则会有相应的增加。

但无论如何调整,对已支付的利息是没有影响,只会对调整后的利息产生影响。同时,具体细则还要看大家当时申请贷款时,跟银行签订的房贷利率合同而定。

银行利率调整后,房贷利率调整时间有三种形式

一:银行利率调整后,所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率;

二:满年度调整,即每还款满一年调整执行新的利率;

三:双方约定,一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。

每个银行的房贷利率调整情况不同,大家还是要咨询贷款银行或查看合同进行确认。其中,公积金贷款利率的调整时间一律为每年一月一日。

同时,大家要知道,个人房贷利率会随着基准利率的调整而调整的,但房贷上浮利率和折扣利率是永远不变的。这是大家和银行签合同时就已确定,以前上浮多少,如今就按照新的基准利率上浮多少,以前打了多少折扣,如今也按照新的基准利率打折。

也就是说,2019年房贷利率下调后,大家的房贷利息将重新计算,每月的还款金额就会有所减少。

再者,利率下调一般都跟国内的经济状况有关系,并没有什么规律可寻。就拿前几月的房贷利率下调来说,这可能是跟房价调控已有明显效果有关,之前房贷利率上调,也许是为了配合楼市调控相关政策的开展,目的是稳住房价,实现房住不炒。而未来几年楼市也将继续被调控,也就意味着房价稳定后,未来银行贷款利率下调应该是迟早的事。

赞 | 0 收藏 | 0

登录后发表评论

0 条评论