买房贷款时,银行让我选等额本息,为什么?是不是被坑了?_财经万事通

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等额本息还款方式,看起来很公平,实质就是一个坑。

为什么说是一个坑呢?原因很简单,所谓等额本息还款,在没有踏过这个坑之前,所有人都会认为,这是一个相对公平的,本金和利息都是一致的还款方式。

实际上,如果有过提前还款教训的人就知道,所谓等额本息还款,一旦提前还贷,前面所还的款,大多是利息,且提前越早,受到的损失就越大,利息可能占已经还款金额的7成以上。这也意味着,提前还款就会让银行赚取大量利息,而借款者则基本没有偿还。

也正因为如此,如果家庭经济条件还好,收入也比较稳定的居民,有可能提前还贷时,在购房千万不要选择等额本息偿还方式,避免被银行宰得鲜血淋漓,还不知道为什么。

一条经验是,凡是银行意图推荐的方式,都不要采用,而选择自己认为比较好的方式。因为,这些年的实践证明,银行是不可能站在消费者的角度考虑问题的,而是会设计很多很多的坑,让消费者踩踏,且不知道为什么会踩踏。

这就是银行的高明之处。

大家好!我长期在银行工作,下面我来回答这个问题:

银行之所以让题主选等额本息,主要原因是希望以后少一些麻烦。是不是被坑了呢?谈不上被坑,但银行可以做得更好。

1、银行让题主选等额本息,为什么?

相比于等额本金,借款人选择等额本息的还款压力更小,相应地,借款人还不上进而需要银行进行催收的可能性也更小。对银行来说,可以少一些麻烦。

举个例子,张三向银行借了100万元住房商业贷款,贷款期限30年,贷款利率5.88%,等额本金方式还款的话,首月月供为7678元,以后每月递减14元;等额本息方式还款的话,每月月供5919元。

相比于等额本金,张三选择等额本息方式还款的话,贷款后第一个月可以少还1759元,还款压力小了不少。对张三来说,等额本息后还不上的可能性更小,银行需要催收的可能性也小。

除了可以少些麻烦,借款人选等额本息方式,银行可以收更多的利息,这也是原因之一。

2、是不是被坑了?

谈不上被坑,具体要看个人的情况。

如果借款人还款能力强,选等额本金会更划算,可以少支付利息。

如果借款人还款能力弱,选等额本息则更现实,至少还得起,不会借了钱还不上,进而影响个人征信。

还是上面的例子,假如张三一家每个月收入只有1万,又没有住房公积金,那么选择等额本息方式显然更切合实际;假如张三一家每月收入有3万,那么选等额本金方式无疑更加划算。

所以说,银行更好的做法是:解释清楚等额本息和等额本金2种方式的区别,再根据题主的情况给出建议,而不什么都不说,直接让客户选等额本息。

以上就是我的回答,如果还有疑问,欢迎留言评论。

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买房贷款时,银行让我选等额本息,为什么?是不是被坑了?等额本息和等额本金是房贷的两种不同还款方式,每种还款方式都各有优劣,购房者要根据自己需求去选择,适合自己才是最好的。

一、等额本金总利息比等额本息低,贷款100万,利息少支付21万利息

从房贷支付的总利息角度来看,等额本金支付的利息比等额本息的利息要少很多。

我们以100万房贷,5.39%房贷利率、贷款30年进行测算:等额本金需要支付81万利息,等额本息只需要支付102万利息。同样是100万的房贷金额,等额本金比等额本息少支付21万利息。

为什么等额本金比等额本息的利息少那么多了?

等额本金在每月还款之后,只对剩余没有偿还的本金计算利息,而等额本息则是对剩余的本金和利息一起计算利息,也就是说没有支付的利息一样要计算利息,俗称"利滚利"的计算模式。

二、等额本金比等额本息月供压力大,月供比等额本息上涨30%,11年后的月供才能达到等额本息的水平

等额本金的月供是不稳定的,每月偿还金额会逐月递减。但是这个递减幅度非常小,只有十几块钱左右的波动。

我们以100万房贷,5.39%房贷利率、贷款30年进行测算:等额本息月供是5609元,等额本月供是以7269元开始递减,比等额本息月供上涨了30%,并且短期内无法缓解,一直到134个月后,也就是11年后才能递减到等额本息的水平。

三、等额本息资金杠杆能力比较强,同样的月供贷款金额超过等额本金的30%。

两种贷款方式相比,等额本息杠杆能力强,能用少量月供贷到更多的资金。

我们以100万房贷,5.39%房贷利率、贷款30年进行测算:同样7200左右的月供,等额本息可以贷款130万,等额本金只能贷款100万,贷款总金额上涨了30%。

四、等额本金前期偿还本金占比比等额本息大,提前还款总金额会小。

从提前还款角度,等额本金偿还的利息和本金更少。因为在前几年偿还贷款时候,等额本金每月月供偿还本金的部分比等额本息占比大,要知道当购房者提前还款的时候,只要支付没有偿还的本金就可以,后面由于没有借钱,利息不用计算。等额本息前期偿还的钱大部分用于偿还利息,最后剩余本金肯定比等额本金多。

我打个比方便于大家更好理解:

等额本金:购房者贷款100万,前期偿还是二十万月供,其中8万用于偿还本金,12万用于偿还利息,提前还款购房者需要偿还92万本金就,最终购房者支付给银行112万

等额本息:购房者贷款100万,前期偿还是二十万月供,其中4万用于偿还本金,16万用于偿还利息,提前还款购房者需要偿还96万本金,最终购房者支付给银行116万

通过上面例子,我们可以清楚看出等额本金最终偿还额比等额本息少。

总结:等额本金适合经济实力强,准备提前还款的购房者;等额本息适合前期收入不高,无力承受高压力月供的年轻购房者。

等额本金:此种还款方式无论是长期贷款还是提前还款都会节省大量利息、本金,唯一的缺点就是月供压力巨大,前期月供高出等额本息月供30%,十一年以后才能降到等额本息的月供水平。这种还款方式比较适合能承受较高月供压力、并且准备提前还款的购房者。

等额本息:等额本息虽然利息较多、偿还金额较多。但是有一个最大优点,就是用少量月供撬动大量贷款,同样的月供贷款额度比等额本金高出30%。适合那些前期收入不高,无力承受高月供压力的年轻购房者。

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按揭贷款时,银行是比较希望客户选择等额本息方式,表面上看,是为了减轻贷款人的还款压力,实际上是因为这样对银行有利。但对客户而言,弊大于利。

1、采用等额本息还款方式,银行可以获取更多利息,但却加重了贷款人的支出成本。举例来说,假设购买100万的房产,首付30万,贷款70万,按揭20年,利率5.34%,对比结果如下:

等额本息方式,支出总利息440480元,月供4752元。

等额本金方式,支出总利息375357元,首月月供6032元,每月减少12.98元。

由此不难看出,等额本息要比等额本金多支出利息65123元,相当于增加利息成本17.34%。对贷款人来说,显然不划算。

2、采用等额本息方式,提前还贷时银行能够赚取更多利息,但贷款人却吃了大亏。等额本息每月还款额相同,但实际上在贷款的上半个周期,每月的还款中,利息占大头,也就是说,客户是先支付了利息为主,而在贷款的下半个周期,则是以还本金为主,这时候大部分利息已经支付完毕。

我们接着前面的例子,在等额本息情况下,还款明细如下图:

由图中看出,在第120期,即还款的第120个月,本金还剩441997.66元,此时贷款期限刚好过半,已还款总额是4752.17x120=570260.4元,其中,归还本金只有258002.34元,利息312258.06元。也就是说,还款的前十年,贷款人还款中,本金只还了36.9%,而利息却已经支付了70.9%。

因此,在等额本息还款方式下,如果贷款人提前还贷,很明显是非常吃亏的,等于是贷款人支付了远高于合同利率的利息给银行。

综上所述,商业贷款应尽量选择等额本金还款方式,一是利息少,二是方便随时提前还贷。切不可轻信销售或者银行方面的忽悠。

贷款购房之时,银行让你选等额本息还款,肯定是有银行的原因,至于被不被坑就看你怎么去理解了,不管是等额本息还款还是等额本金还款都是有利弊之处,这个被坑就看你个人是怎么理解了。

我首先给你假设一下,假如你购房贷款100万元,贷款利率是5.88%,贷款30年,再来看等额本金和等额本息的区别。如上图,这是等额本息还款方式,贷款100万30年需要支付利息约为113.07万元,每个月月供5918.57元,每个月月供是固定不变的。但其中还款的时候大部分还的都是银行利息,本金相对占比小部分;根据每月5918.57元利息是4900元,本金只有1018.57元,相当于前期82%都是利息,18%才是本金。

如上图,这是等额本金还款,贷款100万元,30年需要支付88.45万元的利息,第一个月还款金额是7677.78元,第二个7664.17元,第三个月是7650.56元,每个月还款金额越来越少,最后还款金额为2791.39元。还款本金是每个月股东2777.78元,每个月利息是越来越少,随着还款金额也是越来越少,这是等额本金还款方式的优点。

综合以上对于等额本金和等额本息的分析,再来分析银行让我选等额本息,是不是被坑了?

等额本息还款方式的优点:每个月还款金额是固定的,贷款利率也是固定的。

等额本息还款方式的缺点:贷款利息高出很多,提前还款是非常吃亏的。

等额本金还款方式的优点:贷款利息低很多,每个月还款金额越来越低。

等额本金还款方式的缺点:前期每个月月供压力大,不适合提前还款。

通过上面对于等额本息还款方式来分析,银行让你选择等额本息还款方式肯定是有原因的,我个人认为有以下几点原因:

原因一:银行可以得到更多的贷款利息,类似上面贷款100万元,等额本息是113.07万,等额本金是88.45万元,利息整整多了15万多,你选择等额本息还款就是银行多赚15万多元的利息。

原因二:银行也许为了你前期还款的压力,类似等额本息还款每个月固定5918.57元,而等额本金前期还款为7677.78元,前期还款压力很大,也许银行也是为你考虑还款能力。

我们可以从银行让你等额本息还款的优点和缺点,以及以上两大原因来判断等额本息还款是不是被银行坑了呢?

如果从贷款利息来讲,等额本息确实是被银行坑了,银行多赚利息了

如果从贷款还款前期压力还分析,你没有被坑,等额本息前期还款压力小

如果从提前还款来分析,等额本息提前还款不划算,前期还的都是利息,你已经被坑了

综合以上分析,我已经对于贷款的两只方式进行全面分析了,等额本息和等额本金都是各有利弊之处。至于银行让你选择等额本息自然就是想要多赚利息钱,这是作为银行的最普遍的贷款方式,被不被坑从不同角度风险就有不同的结果,就看你怎么看待这个问题了。

看完点赞,腰缠万贯,感谢阅读与关注。

评论员门宁:

当然不是被坑了,你应该感谢银行。

很多人对贷款利息有厌恶感,认为还的利息越多,自己就吃了越大的亏,而等额本息比等额本金需要偿还的利息更多,因此有人会以为等额本金更划算。但实际上呢,无论等额本息还是等额本金,你的贷款利率都是提前确定的,对于银行来说差别并不大,没有通过让你选等额本息的方式多赚你钱的情况。

之所以等额本息的利息总额要比等额本金的利息,主要是因为等额本金前期还款多。我们以从银行贷款100万,利率较基准利率上浮10%,总共借款20年计算,结果如下:

第一种是等额本息的方式,每月还款6816.89元,20年下来总共需要支付636054元利息。第二种是等额本金的方式,第一年每月需要还款8500元以上,20年总共需要支付541245元利息。乍一看选择等额本金能省近10万的利息,但仔细一想你就知道,你最初还款的金额多呀!你还给银行的钱多,占用银行的资金就会减少,支付的利息少是应该的。就像你借给朋友1万块钱,第一天还你9999元,一年后还你1元,与第一天还你1元,一年后还你9999元的利息不同是一样的。

所以银行并没有坑你。

现在房贷的利率大约是5.4%,说实话这个利率非常低,你几乎找不到更便宜的借款途径了。并且国内一直保持了温和的通胀环境,你的负债会被通胀逐渐冲淡,所以我一直认为房贷应该选择最长期限,最大金额,等额本息的方式。

不算被坑,你既然这么问,你应该不了解房贷的还款方式、特点、以及区别;专业人员对你做出的推荐,一般都是适合你的。

房贷偿还的金额,为“本金+利息”,常见的还款方式,有两种:

等额本金:越还越少。

每个月还固定的本金,加上剩余总金额产生的利息

特点是,总还款金额越还越少,初期还款金额较大,后期还款金额较少。

等额本息:每个月固定金额

特点是,每月还款总金额固定不变,初期本金少利息多,后期本金多利息少。

两款方式对比:

1、总利息:“越换越少”的总利息少;“固定金额的”利息多。

2、资金利用:利息少的,后期用的钱少;利息多的后期用的钱也多。

贷款利息是相同的,变化的是剩余本金;两种方式适合的人群不同。

银行推荐“固定金额”:

银行在没有客户特殊要求,优先推荐“固定金额”的方式还款。

这样银行承担同样的风险,可以多放些款,多收些利息。

两种方式,适宜的人群:

1、 “越还越少”:适合2年内希望尽快还清本金的人,或者准备尽量提前还款的人

银行房贷放款后,一般要2年后才可以申请提前还款,越还越少的方式,适合2年内就准备提前还款,或者准备多次追加还款,想快速还清的人群。这样可以少一些利息,此类人群是少数。

2、“固定金额”:适合多数人群

房贷利息相对较低,公积金贷款利息,甚至跟保守型基金理财收益差不多,每月少还些,多一些钱在手里,用不到就买些理财,总的来说,不算吃亏。

那怕想提前还款,2年后随时申请即可。

一般推荐,“固定金额”的还款方式:

多数人拿不定主意时,还是推荐“固定金额”方式稳妥;有钱在手随时可还,对比,房贷压力过大,要舒服很多。

买房的时候,往往银行会推荐等额本息的还贷方式。这是为什么呢?因为等额本息的月供还款的方式,银行方面收到的利息会偏多一些。那么,在买房的时候,银行让选择等额本息,是不是被坑了呢?也并不是,这就需要看购房者自身的需求。怎么讲?

一、了解了解等额本金与等额本息的区别:

1、等额本金是怎么回事?简单点说等额本金就是每个月偿还同等金额的本金,然后相加需要每个月产生的利息。因为每个月还款的本金是固定的,随着时间的推移,贷款总额也会减少,利息呈现也就会是减少。

也就是说,每一个月还款的额度不同。第一个月还款的额度最大,最后一个月还款的额度最少,因为贷款的总金额在减少所需要偿还的利息越来少,而本金从一开始就设定好了。

这种还款的方式,开始时需要偿还的利息大,时间越靠后还款的压力也就会越小。因为房贷一般会是20年、30年的时间,利息方面要比等额本息的还款低。

2、等额本息是怎么回事?也就是每个月还同样额度的金额,就是等额本息。其是将还款期内所产生的所有利息然后平均至每一个月需要偿还的额度。

也就是说,从一开始就设定好了每个月需要还款多少,第一个月与最后一个月的还款额没有改变,等额本息的还款利息要大于等额本金的还款方式。通常被银行所推荐。

下图中可以看到等额本息与等额本金还款方式的不同,利息、每月偿还本金的方式不同。

二、等额本息的还款方式更为合适。

两种还款方式各有利弊,不见得等额本金贷款期内还款的利息少于等额本息就绝对质优。为什么?

等额本金的还款方式,在开始时偿还总资金的利息,也就是说这个时候的利息是最高的,只能通过时间的推移、偿还资金的增加而减少偿还的利息。

那么,等额本息呢?等额本息是将所有的利息摊平至每个月与本金相加,得到的每月需要偿还的本息。也就是说,最开始偿还时,压力要小于等额本金,偿还的额度低于等额本金。

这对于还贷而言,开始购房时已经拿出来很多的资金,利用等额本息的还贷方式,能更好的为自己解压。虽然说总利息增加,但是压力减小了很多。

三、银行偏爱于等额本息的还款方式。

因为很多购房者喜欢中途将贷款还清。从国外的贷款方式来看,中途违约是需要缴纳罚金的,但是在我国并没有这种情况。银行只能是建议将房贷期限执行完,如果存在提前还款的情况也会去提前执行。

那么,在这种情况下,等额本息对于银行就有两大优势:

1、等额本息的还款方式所产生的利息要多于等额本金。以100万贷款30年为例,在4.9%的房贷利率水平下,等额本金的房贷利率是737041.67元,而等额本息则为910616.19元,二者相差仅20万元。这种方式从银行创收的角度讲,需要偿还的利息会多一些;

2、很多投资者期望能够中间时间,有充足的资金的时候偿还清贷款资金。如果是等额本息的均算方式,很明显银行会吃大亏。所以在计算的方式时,等额本息的本金是越往后占比越大,而利息呢?是越往前越多。对于以后违约,银行会有利一些。

四、不管是等额本息还是等额本金,适合自己才是最适合的。

对于贷款而言,不管是等额本息也好,等额本金也好,重要的是适合自己。等额本金的初期还款压力大,如果前期资金较为困难,等额本息也就适合。如果前期资金不紧张的情况下呢?等额本金也就更加适合。重要的是适合自己,没有说银行去坑谁,在贷款的时候工作人员也会将两种月供有所讲解。

总结:等额本息对于银行而言更有利,不管是利息还是未来中途还清贷款,均为有利。对于房贷者而言,重要的是合适,以及更好的降低自己月供的压力。

作者不易,多多点赞,十分感谢!

我自己买了房,也是银行出身,对此深有体会。

银行会不会坑

银行作为一个经营主体,自然首先推荐你能使得他们利润最大的方案。房贷方案通常提供两种选择:等额本息和等额本金。

等额本息每个月的还款额都是一样的,银行一般先收剩余本金利息,后收本金,所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因而升高,但月供总额保持不变。

等额本金实际上就是利随本清,将本金分摊到每一个月中,然后再付清上一交易日至本次还款日之间的利息的还款方式,这种还款方式主要是在前期会负担比较重。

而通过最终测算可得,选择等额本息方式所最终支付的利息确实要比选择等额本金支付的多。

对购房者而言,这确实是一个显而易见的坑!

是坑,你就不会跳么

有的人明知山有虎,偏向虎山行。而有的人明知此有坑,偏向坑中跳。

为什么?是大家傻么,并不是!

等额本息和等额本金的除了还款利息不同,另一最大区别是每月还款金额不同。在等额本息中,假如你每个月还房贷五千。到了等额本金,就有可能你前期每个月还八千,后面逐渐较少到三千。因此,二者最大区别是每月还款金额不同。

现在多数购房者都是年轻人,收入会随着时间推移呈现先低后高的趋势,而你让他房贷选择先高后低的方式,明显让人吃不消,不如选择每个月固定还款适当金额来的合适。

因此,一件事情好与不好,要因人而异的具体分析!是不是坑,也要跳进去感受一下方会知晓。

房贷主要有两种还款方式:等额本息和等额本金。身边大多数人选择等额本息,主要是两点原因:一是银行首推这种还款方式。二是大多数房奴也会首选这种方式。

银行首推等额本息还款方式,确实是为了利益最大化

等额本息还款,对银行来说,有三大好处:

1.同样的贷款金额、利率和贷款年限,等额本息收到的利息更多。也就是说,对于银行来说,同样的本金和风险,收益更高。

以100万,30年,基准利率为例,见下图。等额本息总利息更多,前期归还金额中,利息占比更高。

2.提前还款的话,等额本息还款方式让银行已收回大部分利息,同样的成本,收益率更高。银行很清楚,很多人的房贷不会如办理时那样真还二三十年。很多人5-10年基本就会将房贷还清,为了低息买二套房也好,收入增长有余钱还款也好。总之,很多人会提前还款。等额本息还款,前期还款金额主要用于支付利息,本金占比低。一旦提前还款就说明银行收回了本金的同时,还拿到了更多的利息。

等额本金就不同了,前期还款金额中用于归还本金的占比高于等额本息,同样的年限进行提前还款,所要归还的本金明显少于等额本息,几年来利息支出也少于等额本息,相当于银行用更多的本金获得了更低的收益。但是如果你提前还款年限很迟了,比如已经贷款15-20年了,那基本没有差别了。但很多人会在5-10年还款,对银行来说差别还是比较大的。

3.每月还款额一样,便于记忆,且前后一样,还款人压力不大,还款人能按期足额还款,不会造成拖延、不足额等次贷情况,即银行减少了坏账或不良贷款的可能,风险低。

大众选择等额本息,多数是迫于经济压力

尽管很多人觉得选择等额本金不划算,因为房贷利率很低,我们应该充分利用这份成本贷款。但是,我想,如果有条件,很多人都还是愿意选择少还利息的,毕竟不是每个人都能充分利用低成本资金进行投资获得收益的。然而,对于普通工薪阶层,集全家之力凑够首付买房,对他们来说,已无力选择等额本金的还款方式,是迫于经济压力不得不选择等额本息。主要原因是:等额本息前期还款压力小,每月还款额明显低于等额本金。很多人买房,集合了6个钱袋——双方父母和小两口,甚至还要向亲友借款。他们除了每月供房贷,还要想办法攒钱还亲友的钱、省吃俭用存款准备养孩子、为父母的健康、养老负担。此时,是没有能力还更多的钱给银行的。哪怕一个月少还500元,对他们来说可能也是巨大经济压力的缓解。

银行推荐等额本金是不是坑,就要看个体的具体情况了

如果你付了首付,仍然有充足的余钱,不存在还款压力,想日后再提前还款,那可以选择等额本金,无视银行给你的推荐就好。如果还款压力大,等额本金是一种好的方式。所以,按需选择吧!

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